Zonevreemd: wat dat betekent bij de verkoop van je woning
Een zonevreemde woning verkopen mag gewoon, maar er rust een informatieplicht op. Wat je moet melden, en wat een koper er in de praktijk mee doet.
Verkopers schrikken soms als het woord valt tijdens de voorbereiding van de akte. Hun huis staat op grond die op het gewestplan geel of groen is, en dus is het zonevreemd. Betekent dat dat ze een probleem hebben? Meestal niet, maar het vraagt wel een eerlijke aanpak.
Verkopen mag gewoon
Zonevreemdheid is geen verkoopbelemmering. Een vergund gebouw dat niet past bij de bestemming van de grond, mag verkocht worden zoals elk ander gebouw. Er is geen toestemming voor nodig en er is geen extra vergunning voor vereist.
Wat wel geldt, is een informatieplicht. De verkoper moet meedelen welke bestemming er geldt, of er vergunningen zijn afgeleverd, en of er een handhavingsmaatregel of dagvaarding loopt. Die informatie komt uit de stedenbouwkundige inlichtingen die de notaris bij de gemeente opvraagt.
Wat een koper er wel mee doet
Hier zit het echte effect. Een koper die weet dat een woning zonevreemd is, weet ook dat de mogelijkheden beperkt zijn. Verbouwen binnen het bestaande volume kan meestal, uitbreiden onder voorwaarden, herbouwen soms niet. Een functiewijziging is doorgaans uitgesloten.
Voor wie het huis wil bewonen zoals het is, verandert dat weinig. Voor wie plannen heeft met een uitbouw, een tweede woongelegenheid of een praktijk aan huis, verandert het alles. Dat verschil vertaalt zich in de prijs en in de kring van geinteresseerden.
Lees ook wat zonevreemd wonen in agrarisch gebied precies inhoudt.
Wees er vroeg bij, als verkoper
De slechtste variant is dat de koper het pas ontdekt bij de akte. Dan ontstaat er wantrouwen, en soms een heronderhandeling of een afhaker. De betere aanpak is om het zelf op te zoeken voordat je het pand op de markt zet, en het gewoon te vermelden.
Je kunt de bestemming vooraf zelf nakijken via de adreszoeker. Je ziet dan meteen of er alleen een gewestplan geldt of dat er nog een RUP of BPA over ligt. Dat laatste kan de situatie juist gunstiger maken, bijvoorbeeld als de gemeente ooit een RUP heeft gemaakt om zonevreemde woningen een statuut te geven.
Wat je precies laat controleren
- Welke bestemming geldt er, en volgens welk plan?
- Is het pand vergund, of geacht vergund omdat het van voor de vergunningsplicht dateert?
- Zijn er latere vergunningen voor verbouwingen, en dekken die alles wat er staat?
- Loopt er een handhavingsdossier?
Die laatste drie vragen beantwoordt alleen de gemeente, via het vergunningenregister. Wij tonen die gegevens niet en kunnen dat ook niet: ze zijn in Vlaanderen niet openbaar per perceel.
Als er iets niet vergund blijkt
Dat is een ander verhaal dan zonevreemdheid, en het is ernstiger. Een niet-vergunde constructie kan aanleiding geven tot een herstelmaatregel, en die last gaat mee met het goed. Kom je zoiets tegen, laat je dan bijstaan door een notaris of een omgevingsdeskundige voordat je verder gaat.
Moet ik als verkoper een uittreksel laten maken?
De notaris vraagt het hoe dan ook op, en in de praktijk draait de verkoper daarvoor op. Je kunt het net zo goed vroeg laten doen, dan weet je waar je staat voordat er onderhandeld wordt.
Verlaagt zonevreemdheid altijd de prijs?
Niet altijd. Voor een woning die af is en waar de koper niets aan wil veranderen, weegt het licht. Voor een pand met uitbreidingspotentieel weegt het zwaar, want dat potentieel is er dan niet.