Agrarisch gebied en zonevreemd wonen in Vlaanderen
Duizenden Vlaamse woningen staan in agrarisch gebied. Ze zijn niet illegaal, maar er gelden wel eigen regels voor verbouwen, herbouwen en uitbreiden.
Er staan in Vlaanderen tienduizenden woningen op grond die op het gewestplan geel is ingekleurd. Hun eigenaars ontdekken dat meestal pas bij een verbouwing of een verkoop. Het woord dat dan valt is zonevreemd, en dat woord klinkt onheilspellender dan het is.
Zonevreemd is niet illegaal
Dit onderscheid is het belangrijkste van dit hele artikel. Zonevreemd betekent dat een gebouw niet overeenstemt met de bestemming van de grond. Illegaal betekent dat een gebouw zonder of in strijd met een vergunning is opgericht. Dat zijn twee verschillende dingen.
De meeste zonevreemde woningen zijn volkomen correct gebouwd. Ze stonden er al voordat het gewestplan in de jaren zeventig werd vastgesteld. Toen de kleuren op de kaart werden gelegd, kwam er geel over een perceel waar al een huis stond. Vanaf dat moment was die woning zonevreemd, zonder dat de eigenaar iets had gedaan.
Een gebouw dat vergund is, of dat geacht wordt vergund te zijn omdat het dateert van voor de vergunningsplicht, mag blijven staan. Daar verandert de zonevreemdheid niets aan.
Wat je er dan wel mee mag
De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening bevat een aparte regeling voor zonevreemde constructies. Grof samengevat:
- Verbouwen binnen het bestaande volume is meestal mogelijk.
- Uitbreiden kan onder voorwaarden, met een plafond op het totale volume.
- Herbouwen is aan strengere voorwaarden gebonden, en op sommige plaatsen uitgesloten.
- Van functie veranderen, bijvoorbeeld van woning naar handelszaak, is meestal niet toegelaten.
De precieze voorwaarden hangen af van de bestemming. In agrarisch gebied is er meer mogelijk dan in natuurgebied, en in natuurgebied meer dan in een overstromingsgevoelig gebied. Ook of het gebouw hoofdzakelijk vergund is en of het niet verkrot is, speelt mee.
Waarom natuurgebied strenger is dan landbouwgebied
Beide zijn open ruimte, maar de wetgever heeft ze niet gelijk behandeld. In agrarisch gebied blijft er een woonfunctie denkbaar, al is het maar voor de landbouwer zelf. In natuurgebied is bouwen in beginsel volledig uitgesloten, op wat ingrepen voor het natuurbeheer na. Dat werkt door in wat je met een zonevreemde woning mag doen.
Staat jouw woning in het groen, kijk dan goed naar welke groene bestemming het precies is. Parkgebied, bosgebied en natuurgebied zijn niet hetzelfde. Op de bestemmingenpagina staan ze uit elkaar gehaald.
Bij verkoop moet het gemeld worden
Wie een onroerend goed verkoopt, moet de stedenbouwkundige informatie meedelen: welke bestemming geldt, of er vergunningen zijn, en of er een handhavingsmaatregel loopt. De notaris vraagt daarvoor de stedenbouwkundige inlichtingen op bij de gemeente.
Voor een koper is dat laat. De bestemming van een perceel is openbaar en opzoekbaar voordat je een bod doet. Wij hebben daar de adreszoeker voor gemaakt, juist omdat zonevreemdheid een van de dingen is die de waarde en de mogelijkheden van een woning echt bepalen.
Wat je concreet doet
Zoek de bestemming op. Is die agrarisch, natuur, park of bos en staat er een woning, dan is die woning waarschijnlijk zonevreemd. Vraag vervolgens bij de gemeente na wat er in dat geval mogelijk is, en vraag daar ook naar het vergunningsverleden van het pand. Lees ondertussen onze uitleg over zonevreemdheid voor het volledige beeld.
Kan mijn zonevreemde woning ooit gewoon woongebied worden?
Alleen als de overheid de bestemming wijzigt, en dat gebeurt via een RUP. Gemeenten hebben in het verleden RUP's gemaakt om zonevreemde woningen of bedrijven een passend statuut te geven. Of dat voor jouw perceel gebeurt, is een beleidskeuze van de gemeente.
Mijn woning brandt af. Mag ik herbouwen?
Bij herbouw na een ramp gelden aparte regels, en die zijn gunstiger dan bij vrijwillige afbraak. Er zitten wel termijnen aan vast. Neem in dat geval snel contact op met de gemeente, want wachten kan je rechten kosten.