Gewestplan, RUP of BPA: welk plan geldt op jouw perceel?
Op bijna elk Vlaams perceel liggen meerdere plannen over elkaar. Welk plan telt, hangt af van het niveau en van de datum. Zo lees je de stapel.
Een van de meest gestelde vragen over ruimtelijke ordening in Vlaanderen luidt: er liggen drie plannen over mijn grond, welke geldt er nu? Het antwoord is minder ingewikkeld dan het lijkt, zolang je de volgorde kent.
Vier niveaus, van hoog naar laag
Plannen zijn niet gelijkwaardig. Ze komen van verschillende overheden, en die overheden staan in een hierarchie.
- Het gewestelijk RUP komt van de Vlaamse overheid. Het gaat over zaken van gewestelijk belang: de afbakening van een zeehavengebied, van een stedelijk gebied, van een groot natuurcomplex.
- Het gemeentelijk RUP komt van de gemeenteraad en is veruit het meest voorkomende type. Het vervangt binnen zijn grenzen het gewestplan.
- Het BPA of APA zijn de oudere gemeentelijke plannen. Sinds 2000 kunnen er geen nieuwe meer gemaakt worden, maar de bestaande blijven gelden tot ze vervangen zijn.
- Het gewestplan is de bodem van de stapel. Het geldt overal waar geen van de drie andere ligt.
Binnen hetzelfde niveau wint het jongste plan. Liggen er twee gemeentelijke RUP's over elkaar, dan is het recentste bepalend.
Waarom een BPA uit 1985 een gewestplan uit 1998 kan overrulen
Dit verwart veel mensen: het gewestplan op hun perceel draagt een recentere datum dan het BPA, en toch is het BPA bepalend. Dat komt doordat de hierarchie voorgaat op de datum.
Een gewestplanherziening is een gebiedsdekkende ingreep. Een BPA is een specifiek plan voor een afgebakend stuk grond, gemaakt met dat stuk grond in gedachten. Het specifieke plan gaat voor op het algemene, ook al is het ouder. Zo werkt het ook in andere rechtsgebieden.
De vijfde categorie: plannen die er wel liggen maar niet gelden
Hier gaat het vaak mis, ook bij mensen die de kaartlagen professioneel raadplegen. Een plan kan door de Raad van State geschorst of vernietigd worden, of door het bestuur zelf ingetrokken. De overheid legt dat vast als een aparte fase, het natraject.
Zo'n plan blijft gewoon als kaartlaag bestaan. In veel viewers zie je het staan alsof er niets aan de hand is, en alleen aan een code in de kenmerken is te zien dat het geen rechtsgevolg meer heeft. Voor gewestelijke RUP's gaat het niet om een randgeval: bijna een kwart van de vlakken draagt die status.
Wij filteren die eruit en tonen ze apart, met de reden erbij. Dat is belangrijk, want een vervallen plan verklaart waarom een ouder plan weer bovenaan staat. Lees hoe we dat precies bepalen.
En plannen die nog in procedure zijn
Een plan doorloopt een reeks fases voordat het bindend wordt: startnota, scopingnota, plenaire vergadering, voorlopige vaststelling, en pas dan de definitieve vaststelling. Alles voor de definitieve vaststelling is niet bindend.
Toch is het nuttig om te weten dat er iets loopt, zeker als je overweegt te kopen. Een gemeente die een RUP in procedure heeft voor jouw straat, heeft plannen met die straat. Wij tonen zulke plannen apart onder de noemer in procedure.
De stapel lezen in de praktijk
Zoek je adres op, dan krijg je de volledige stapel te zien: eerst wat er geldt, met bovenaan het meest bepalende plan, daarna eventuele aanvullende voorschriften, dan lopende procedures, en tot slot wat er niet meer geldt. Bij elk plan staat de datum en een link naar de fiche waar de voorschriften staan.
Wil je eerst begrijpen wat een RUP precies is? Lees dan de uitleg over het ruimtelijk uitvoeringsplan.
Kan er geen enkel plan gelden op mijn perceel?
In Vlaanderen vrijwel nooit. Het gewestplan is landsdekkend. Krijg je toch geen resultaat, dan ligt het punt meestal op een grote waterloop, op de gewestgrens, of buiten Vlaanderen.
Waar vind ik wat er concreet mag?
In de stedenbouwkundige voorschriften bij het bepalende plan. Die staan in het DSI-loket van de Vlaamse overheid, en wij linken er per plan rechtstreeks naartoe. Zie ook de uitleg over de voorschriften.